En maîtrisant le coût de votre crédit immobilier, vous pouvez augmenter votre capacité d'investissement. L'apport personnel est un élément central, mais il y a d'autres paramètres sur lesquels il est possible de jouer pour rehausser votre pouvoir d'achat immobilier.
Augmentez votre capacité d'emprunt
L'achat d'un bien immobilier se fait généralement via un crédit contracté auprès d'une banque. Pour décrocher le financement, il est crucial de bien préparer votre dossier et de respecter les deux règles suivantes auxquelles les établissements financiers ne peuvent déroger :
- votre taux d'endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets ;
- la durée de votre prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.
Les banques accordent également une importance au reste à vivre qui constitue la somme à votre disposition pour payer les différentes dépenses mensuelles (nourriture, transport, assurances, factures diverses, etc.), une fois vos mensualités de crédit remboursées, mais le seuil de l'endettement à 35% demeure intangible, conformément aux nouvelles consignes édictées mi-décembre 2020 par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Il est en revanche possible d'augmenter votre pouvoir d'achat sans vous endetter au-delà de ce plafond.
Soldez les dettes en cours
Si vous détenez des crédits à la consommation, mieux vaut les solder par anticipation avant de faire votre demande de prêt immobilier. Il en est de même pour d'autres dettes ou facilités de paiement qui risquent de porter préjudice à votre projet. Autre obstacle pour décrocher votre financement : un découvert bancaire. Dans ce cas, attendez trois mois pour présenter votre dossier. En minimisant vos charges en amont, vous montrez à la banque que vous maîtrisez votre budget et que vos finances sont saines.
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Augmentez votre apport personnel
Votre apport personnel témoigne de votre capacité à initier le projet et va réduire votre besoin en crédit bancaire. Depuis début 2020, il est quasiment impossible d'obtenir un crédit immobilier sans une participation financière minimale, au bas mot 10% du prix du bien, ce qui correspond peu ou prou aux frais d'acquisition (frais de notaires et autres frais liés à l'achat). Mais pour rester dans les clous de la double règle de l'endettement limité à 35% et de la durée d'emprunt plafonnée à 25 ans, il est nécessaire de présenter un apport personnel significatif, outrepassant les 10%. Avoir un bon niveau d'apport personnel permet de négocier des conditions d'emprunt optimales, au-delà des critères de solvabilité requis.
Cet apport peut être issu d'une épargne constituée au fil des années, d'une assurance vie, d'une somme héritée, d'une donation, de votre livret A ou d'autres placements réglementés (PEL, LDDS, LEP), voire de la vente d'un premier bien immobilier. Sachez qu'un parent peut donner jusqu'à 100 000€ tous les 15 ans à chaque enfant en franchise de droits.
L'administration fiscale s'est même montrée plus généreuse en exonérant les dons d'argent effectués par chèque, virement ou remise d'espèces entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, d'un montant pouvant aller jusqu'à 100 000€ par donateur, à condition que la somme soit employée dans les trois ans à la construction de la résidence principale du donataire. En l'absence de descendants, le donateur peut en faire bénéficier son neveu ou sa nièce. Cette exonération provisoire est cumulable avec les autres abattements en vigueur, ce qui signifie qu’un enfant peut recevoir jusqu’à 200 000€ par parent jusqu’au 30 juin 2021 en totale franchise de droits.
Charlotte Thameur
Déléguez l'assurance emprunteur
Parmi les coûts incompressibles d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt représente le deuxième poste de dépenses après les intérêts d'emprunt. La bonne nouvelle est que vous pouvez négocier le contrat qui garantira le remboursement du prêt à la banque en cas de défaillance de votre part (décès, invalidité et incapacité). L'assurance emprunteur ne doit pas être confondue avec une autre garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers) qui intervient en cas de défaut de paiement pour d'autres risques que ceux précités.
La loi vous autorise à souscrire l'assurance emprunteur de votre choix et à préférer un contrat alternatif à celui proposé par le prêteur. Ne vous privez pas de cette opportunité qui vous permet d'économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée de votre crédit, un gain qui va augmenter votre capacité d'investissement. Mettez les offres en concurrence avec le courtier indépendant Magnolia.fr : à garanties équivalentes, un contrat délégué vous coûtera entre deux et quatre fois moins cher que le contrat bancaire.
Profitez des prêts aidés
Vous êtes peut-être éligible à un des prêts aidés subventionnés par l'État, qui facilitent l'acquisition immobilière et permettent d'augmenter votre capacité d'investissement. Le plus connu est le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, accordé selon zonage et nombre d'occupants du futur logement : il permet de financer jusqu'à 40% du coût de l'opération et se rembourse sur 25 ans maximum (incluant le différé de 5 à 15 ans). Les banques considèrent le PTZ comme faisant partie de l'apport personnel.
Il existe d'autres prêts aidés accordés sous conditions de ressources, comme le Prêt d'Accession Sociale (PAS). Signalons également que tout salarié du secteur privé peut avoir droit au prêt Action Logement, un prêt au taux fixe préférentiel de 0,5% (hors assurance emprunteur) qui permet de financer tout type d'opérations (acquisition, construction, neuf ou ancien) jusqu'à 40 000€. Ce prêt est cumulable avec le PAS sur le même bien acquis.
Sollicitez les services d'un courtier
Le montage d'un projet immobilier est une opération complexe qui nécessite l'œil éclairé d'un expert pour obtenir la meilleure offre aux conditions les plus avantageuses. La négociation est un art difficile, surtout dans un domaine aussi spécifique que le financement immobilier. Rompu au jargon du métier, le courtier spécialisé en crédit immobilier vous fera gagner un temps précieux et vous permettra de présenter un dossier étayé mettant en exergue vos atouts. En plus d'un taux compétitif, le courtier négocie les autres conditions d'emprunt, comme les indemnités de remboursement anticipé ou la modularité du prêt. Sa rémunération n'est due qu'en cas d'acceptation de la banque de vous octroyer le financement et de signature de l'offre de prêt.
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