Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

La question se pose à un moment ou à un autre dans nos vies : est-il préférable d'acheter sa résidence principale ou d'opter pour la location ? Pour la trancher, il est nécessaire de considérer plusieurs points de vue. Le premier aborde la question financière de la problématique (capacité de financement, endettement, gestion de votre patrimoine), alors que la seconde soulève l'aspect pratique des choses (mobilité, gestion du bien et style de vie). Essayons de vous apporter quelques pistes de réflexion.

Devenir propriétaire : quels sont les avantages et inconvénients ?

Le financement de la résidence principale

Devenir propriétaire de sa résidence principale pose avant la question de votre capacité de financement. Dans la plupart des cas, vous devrez passer par un emprunt pour financer l'achat de votre bien. Même si de nombreuses aides, subventions et autres facilités existent (comme le plan épargne retraite, le plan épargne logement ou les prêts à taux , prêts à taux zéro, ANIL et ADIL), vous devrez respecter un taux d'endettement correspondant globalement à 33 % de vos revenus.

En fonction de la durée et du taux de votre prêt, vous disposerez d'une enveloppe maximum qui devra couvrir l'achat du bien ainsi que le montant des éventuels travaux.  Selon vos revenus et l'état du marché de l'immobilier, il faudra avoir la certitude que votre capacité de financement sera nécessaire pour acheter un bien répondant à vos besoins.

Une création de patrimoine

Devenir propriétaire, en l'occurrence de votre résidence principale, c'est créer un patrimoine sur lequel vous pourrez compter au moment de votre retraite (sans compter une éventuelle plus-value à comparer avec l'inflation sur la période de remboursement), et que vous serez éventuellement en capacité de transmettre. Si vous n'avez pas la rigueur nécessaire pour épargner, l'achat de votre résidence principale sera donc un moyen de capitaliser pour faire face en cas d'imprévu important.

Attention cependant : même si votre logement peut être vendu afin de récupérer, dans le cas optimiste, la somme déjà remboursée, cela peut prendre un certain temps, et vous aurez perdu les frais de notaire.

Être propriétaire : les coûts à prévoir

Devenir propriétaire génère des coûts qui ne se limitent pas à l'achat du bien. Il sera en effet nécessaire d'entretenir régulièrement votre bien et de procéder à d'éventuels travaux assez lourds : ravalement, réfection de façade ou de toiture ou mise aux normes du système électrique par exemple. En outre, vous devrez vous acquitter de nombreuses taxes et impôts qui peuvent vite représenter des sommes importantes (taxe foncière, taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Enfin, en fonction de votre patrimoine, la détention d'un tel bien pourra déclencher un seuil d'imposition à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Attention au manque de souplesse

Vous devez garder à l'esprit que votre capacité à emprunter sera bien souvent totalement utilisée et limitera donc vos options pour mobiliser de l'argent : achat d'un véhicule, financement d'études supérieures ou encore diminution de vos revenus.

Si, pour diverses raisons, vous devez déménager, le processus de vente limitera grandement votre réactivité. Vous devez donc essayer d'avoir une vision assez précise de votre plan de carrière, ainsi que de celui des autres membres du foyer le cas échéant.

A ce titre, vous devez essayer d'anticiper vos besoins, par exemple si vous avez pour projet de faire des enfants, car votre résidence principale ne sera pas toujours extensible.

Être locataire : quels sont les avantages et inconvénients ?

Un choix financier qui peut être rentable

Si pour certains être locataire est la conséquence d'une capacité financière trop juste pour financer l'achat d'un bien immobilier répondant correctement à leurs besoins, pour d'autres cela peut être le fruit d'un calcul éclairé. Un loyer modéré peut ainsi permettre de conserver une capacité d'épargne que vous pourrez orienter vers des supports plus rentables, et moins contraignants, que les remboursements d'un prêt immobilier.

Certes le versement d'un loyer ne permet pas la création d'une quelconque valeur, mais il faut le comparer avec la rentabilité d'un investissement à long terme sur le marché boursier ou sur une assurance-vie en profil dynamique. En outre, rien ne garantit que la valeur d'un bien immobilier acheté va se bonifier avec le temps.

Plus flexible, plus souple

La location apporte dans tous les cas certains avantages notoires. Être locataire, c'est avoir une certaine liberté en cas de besoin. Si votre carrière professionnelle vous amène à déménager régulièrement, il suffira simplement de résilier votre bail et de préparer vos cartons là où la vente d'un bien immobilier peut prendre plusieurs mois. En outre, si votre famille vient à s'agrandir il sera tout aussi facile de trouver un bien plus grand en location.

Autre point positif, la location vous retire de nombreux coûts et tracas (travaux importants, frais d'entretien, ainsi que certains impôts) qui sont pris en charge par le propriétaire du bien. Même si le marché de l'immobilier peut connaître certaines hausses, de nombreuses lois encadrent désormais les loyers et limitent les augmentations parfois injustifiées que l'on a pu constater.

Le prix de la liberté

Lorsque l'on est locataire il est nécessaire d'accepter une certaine précarité. Que ce soit à la fin de votre bail ou pour des raisons prévues légalement, un propriétaire peut reprendre son bien (pour loger un membre de sa famille par exemple), vous imposant un déménagement pouvant chambouler vos habitudes comme un éloignement du lieu de travail ou un changement d'école ou de lycée pour les enfants.

En outre, vous aurez une capacité de modification de votre logement assez limitée (la plupart des travaux en dehors de ceux liés à la peinture seront soumis à l'approbation du propriétaire du bien) et bien souvent à votre charge.

Enfin, si certaines zones permettent, à dépense mensuelle équivalente entre l'achat et la location, de bénéficier d'un logement plus grand ou disposant de meilleures prestations, cela n'est pas une généralité. Il faut donc penser à bien étudier le marché de l'immobilier sur lequel vous allez vous positionner.

Conclusion

Il n'y a pas de réponse toute faite à cette question. Si votre capacité financière vous donne le choix entre location de votre résidence principale achat, la décision que vous prendrez dépendra principalement de votre situation personnelle, professionnelle, et du type de liberté dont vous souhaitez jouir : disposer d'un bien comme vous le souhaitez ou pouvoir en changer facilement selon vos besoins.