Investir dans l’immobilier en assurance-vie : pourquoi et comment ?

Pourquoi la pierre en assurance-vie ?

L’investissement immobilier, qu’il soit direct (immobilier physique : appartement mis en location par exemple) ou indirect (SCPI, SC, OPCI, SIIC - tous les termes sont développés dans notre article sur la pierre-papier) ne bénéficie pas de la flat tax.

En effet, l’imposition sur les revenus fonciers consiste la plupart du temps à ajouter les revenus fonciers à ses revenus d’activité et à payer, en sus les prélèvements sociaux.

Cela peut rapidement faire grimper la facture : 47,2% d’impôts pour une TMI 30%, 58,2% pour une TMI 41%...

Comment réduire la facture sur les revenus fonciers ?

Tout d’abord, il faut oublier le PEA. En effet, on ne peut y mettre que des actions. Y intégrer des SIIC serait une idée, car ce sont des actions, mais elles sont exclues du périmètre du PEA.

Quelques dispositifs existent :

Ceux communs à l’immobilier physique et l’immobilier indirect :

• le démembrement, qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit pour créer deux profils de rendement et de risque bien différents, l’un d’entre eux étant potentiellement mieux adaptés à une situation fiscale particulière
• L’intégration des biens dans une SCI, qui permet de capitaliser les revenus et de n’être taxé qu’à la sortie
• L’adossement de dette qui, au régime réel, ira créer un déficit
• Les défiscalisations (en contrepartie de coûts et de loyers modérés)
  

Ceux qui concernent l’immobilier physique :

• le microfoncier, qui permet de déduire forfaitairement 30% des revenus fonciers au titre des frais, sous condition de plafond. C’est un peu l’équivalent des 10% pour frais professionnels de la déclaration de revenus : cela évite de tenir une comptabilité réelle. C’est évidemment non cumulable avec la déduction des frais.
• le LMNP et le LMP, dispositifs de location meublée permettant d’amortir comptablement et fiscalement la valeur du bien et des meubles.
  

Ceux qui concernent la pierre-papier uniquement :

• l’assurance-vie.

C’est justement de l’assurance-vie dont nous allons parler !

Quels avantages à détenir ce support en assurance-vie ?

Inclure la pierre papier dans son assurance-vie, c’est profiter de certains avantages qu’un investissement en direct ne vous donnera pas.

Un bref rappel : le principe de l’assurance-vie

En assurance-vie, c’est l’assureur qui détient les actifs. Les épargnants y ont accès dans leurs contrats sous la forme d’unités de compte. Cela a les conséquences suivantes :

La liquidité

En assurance-vie, il est possible de demander un arbitrage ou un rachat d’unités de compte à tout moment. Cela permet de modifier la composition de ses placements ou de récupérer son argent plus facilement qu’avec un investissement direct dans le sous-jacent. Par exemple, si vous investissez dans un fonds immobilier qui demande un mois de préavis pour récupérer votre argent, cette contrainte peut ne pas s’appliquer pas en assurance-vie : c’est l’assureur qui assure la liquidité pour vous.
(bien sûr, il est impossible de généraliser et tout dépendra du contrat et de ses conditions)

Les frais

Détenir de la pierre-papier en assurance-vie entraîne une couche de frais supplémentaires. Cependant, les assureurs ont parfois des conditions préférentielles de souscription dans certains produits, ce qui se reflète dans les frais supportés par l’épargnant. Selon les produits, il arrive qu’il soit plus avantageux de souscrire en assurance-vie qu’en direct.

La fiscalité

Nous l’avons vu plus haut, les revenus fonciers sont souvent fortement taxés. En assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.
Les revenus ne sont taxés :

• que lorsque vous retirez des fonds,
• uniquement pour la proportion de gain comprise dans le retrait, et non pour la valeur totale du retrait,
• et avec un taux réduit et des abattements si le contrat a plus de 8 ans.

L’aspect successoral

En cas de décès, les biens immobiliers et les titres de pierre-papier entrent dans l’actif successoral. Ils sont donc soumis aux droits de succession.

En assurance-vie, la fiscalité est plus légère, et la clause bénéficiaire permet aussi de désigner précisément qui touchera l’argent, y compris hors de la ligne de succession. Vous avez le choix ET vous épargnerez des frais aux bénéficiaires.

La SC Yomoni Immobilier en assurance-vie

Vous l’aurez compris : la SC Yomoni Immobilier en assurance-vie, c’est le meilleur des mondes : la simplicité de la pierre-papier dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.

Si vous aimez la pierre, mais pas les impôts, c’est le cocktail qu’il vous faut !

Les investissements immobiliers sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers, et notamment à ceux liés à la possibilité de revente et de dépréciation de ces actifs immobiliers : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la valeur de l’investissement.