La pierre-papier (immobilier indirect) : l’investissement immobilier sans souci de gestion
Qu’est-ce que la pierre-papier (immobilier indirect) ?
La pierre-papier est un terme générique qui désigne les formes d’investissement dans l’immobilier (la pierre) que l’on peut acheter sous forme de titres (le papier). On parle aussi d'immobilier-papier.
Ce sont des investissements collectifs gérés par une société réglementée et spécialisée dans la gestion immobilière, qui a constitué un parc immobilier et l’a divisé en parts, afin de permettre à des investisseurs d’acquérir une ou plusieurs parts et ainsi devenir copropriétaire du parc.
Acheter des parts est simple et accessible, donne droit de percevoir les revenus produits par la location au prorata du nombre de parts détenus, et de profiter d’une éventuelle appréciation de la valeur de la part.
La société de gestion s'occupe de tout :
- acheter ou vendre des biens selon la collecte
- gérer les locataires au quotidien (facturer et encaisser les loyers, relancer les retardataires, réaliser les travaux, remplacer les locataires qui donnent congé…)
- régler la fiscalité et les diverses charges
- reverser les loyers périodiquement (mensuellement ou trimestriellement) aux associés
Avec la pierre-papier, vous n'avez donc pas à vous soucier de la gestion locative !
La valeur du parc est calculée périodiquement par un expert indépendant. Elle peut donc fluctuer à la hausse ou à la baisse selon l’évolution des prix de l’immobilier : les investissements en pierre-papier ne sont donc pas garantis en capital.
En résumé, la pierre-papier, c’est un moyen d’investir dans l’immobilier de façon simple et sans souci de gestion, y compris avec des petits montants. On parle aussi d'un investissement locatif immobilier indirect.
La pierre papier existe depuis les années 1960 et est très encadrée juridiquement, notamment par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Qui sont les locataires ? Quels sont les biens détenus ?
Les locataires sont presque toujours des professionnels, car les biens sont le plus souvent des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des zones industrielles…
En effet, les grandes entreprises, les enseignes commerciales des centre-villes, les administrations… sont rarement propriétaires de leur siège. Elles le louent à des investisseurs institutionnels : en achetant de la pierre-papier, vous posséderez peut-être un bien immobilier devant lequel vous passez tous les jours !
En revanche, les fonds d’investissement immobiliers ne détiennent que rarement des biens résidentiels pour des raisons de facilité de gestion. En effet, il est plus simple de gérer un seul locataire sur un parc de 10 000 m2 que 200 locataires d’appartements de 50 m2... En outre, les baux commerciaux sont plus flexibles que les baux résidentiels, ce qui permet une meilleure rentabilité.
Les différents types de pierre-papier
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Cette forme de placement apparue en 1964 et réglementée en 1970 est aujourd’hui la forme la plus connue d’immobilier indirect.
C’est aussi la plus populaire (11 milliards collectés en 2022, pour un encours total de près de 90 milliards d’euros). Les SCPI ont eu le vent en poupe, dans un contexte de baisse des taux et de difficulté à trouver du rendement.
Les SCPI sont constituées dans leur très grande majorité de biens immobiliers physiques (bureaux, commerces, entrepôts, établissements publics…). Elles peuvent avoir une thématique régionale, sectorielle, ou encore un objectif particulier (plus-value, rénovation…).
Le patrimoine est découpé en parts proposées au public. Dans les SCPI à capital variable, l’encours varie selon la collecte et la décollecte : la SCPI doit acquérir ou céder des biens en proportion de la variation de l’encours.
Dans les SCPI à capital fixe, le patrimoine est géré à périmètre constant : le seul moyen d’acquérir des parts et de les acheter sur le marché secondaire, grâce à un carnet d’ordres géré par la société de gestion, ou de gré à gré, directement auprès d’un investisseur qui souhaite céder ses parts.
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
Ce format, lancé en 2005, a été créé pour répondre au risque de liquidité inhérent aux SCPI. En effet, en cas de forte décollecte, une SCPI peut théoriquement être dans une situation délicate si elle n’arrive pas à céder ses biens assez rapidement.
La réglementation contraint les OPCI à conserver en permanence une poche de liquidités ou de produits financiers tels que des SIIC afin de pouvoir honorer tous les rachats.
Un gérant d’OPCI doit donc arbitrer entre les produits de trésorerie (moins rémunérateurs que l’immobilier) ou des actions de sociétés immobilières (plus risquées).
Pendant la crise financière des années 2008-2009, les secousses sur les marchés financiers ont entraîné une forte volatilité de la performance des OPCI, ce qui a occasionné un désamour pour ce mode de détention de l’immobilier, et beaucoup de décollecte.
Les foncières cotées (SIIC, REIT)
Les SIIC (Société d'investissement Immobilier Cotées - REIT dans le monde anglo-saxon pour Real Estate Investment Trust) sont des entreprises cotées en bourse dont l’activité est la détention et l’exploitation d’un d’un parc immobilier résidentiel, commercial, ou de bureaux. Elles bénéficient généralement d’un statut fiscal particulier (exemption d’impôt sur les bénéfices en échange d’une imposition au niveau des actionnaires).
Pour y investir, il suffit d’acheter leurs actions sur le marché boursier.
Les foncières cotées profitent de leur capacité d’endettement pour utiliser l’effet de levier. Cela leur confère un rendement potentiel plus élevé, mais aussi un profil de risque plus élevé que les autres formes de pierre-papier, moins enclines au risque, ou réglementairement contraintes dans leur usage de l’endettement.
Enfin, comme toute action, leur valeur en bourse dépend uniquement de l’offre et de la demande. Aucun “ancrage” n’est prévu à la valeur d’expertise : la valeur peut s’écarter durablement, à la hausse ou à la baisse, de la valeur du parc immobilier. Pour cette raison, les SIIC sont donc plus volatiles que les SCPI.
Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) et les SC (Sociétés Civiles)
Les Sociétés Civiles existent depuis des décennies : c’est un moyen de détention souple d’un patrimoine familial ou professionnel.
Mais il existe également des SCI à vocation d’investissement, ouvertes au public.
Elles ont connu un véritable essor suite à la baisse de succès des OPCI.
Ces produits fonctionnent sur un mécanisme de “fonds de fonds” : elles sont composées d’une multitude de SCPI et d’OPCI, et disposent ainsi d’une grande liquidité et d’une forte diversification.
Deux formats existent : la SCI et la SC. Historiquement la SCI était majoritaire, mais les nouvelles émissions se tournent désormais vers le format SC, plus souple. Il permet notamment d’investir dans davantage de typologies de fonds (fonds professionnels ou obligataires par exemple), ce que ne permet pas la SCI.
Le crowdfunding immobilier
Mentionnons enfin le crowdfunding immobilier, ou « financement participatif ».
Ce mode d’investissement, plus récent que les précédents, est encadré par le statut de prestataire de services de financement participatif (PSFP) auprès de l’Autorité des Marchés financiers (AMF).
Le crowdfunding s’organise autour de plateformes internet qui permettent à des particuliers d’investir quelques centaines d’euros ou quelques milliers d’euros dans des entreprises ou des projets immobiliers.
Ces formats d’investissement fonctionnent selon une logique différente de l’achat en copropriété : il s’agit souvent de prêter de l’argent à des promoteurs afin de les aider à financer leur construction ou à obtenir un meilleur profil financier auprès de leur banque.
Dans ce cas, on peut difficilement qualifier ce placement de pierre-papier. En effet, même si l’investissement est lié à un projet immobilier, il s’agit davantage d’un prêt à court terme que d’une réelle propriété foncière collectivisée.
Avantages de la pierre-papier
Une épargne immobilière sans souci de gestion
Contrairement à l'investissement immobilier physique, investir en pierre-papier ne nécessite aucun contact avec les locataires, aucune formalité administrative, aucune réunion de copropriété. La société de gestion s'occupe de tout. Selon les formats juridiques de pierre-papier, vous pouvez toutefois être invité à l’assemblée générale. Rassurez-vous : vous ne discuterez pas de la réfection des parties communes. La société de gestion vient y rendre compte de la gestion de l’exercice écoulé auprès des propriétaires.
Un tel niveau de délégation n’existe pas en investissement en direct, car même si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière, vous aurez toujours à intervenir à un moment (dégât des eaux, travaux majeurs, suivi du travail de l’agence…).
Un rendement historiquement régulier et peu volatil
En étudiant le rendement des SCPI (le produit de pierre-papier ayant le plus d’historique) on constate que :
- le rendement versé a toujours été positif
- la valeur de la part varie assez peu et compense assez rapidement ses baisses.
Les loyers réguliers font de la pierre-papier un investissement moins risqué que les actions, avec un potentiel de gain intermédiaire entre obligations et actions.
Source : https://www.pierrepapier.fr/indicateurs/les-performances-des-scpi/)
Un placement diversifié
La pierre-papier offre une grande diversification. En effet, le parc immobilier est constitué de nombreux biens différents, souvent de typologie différente, et parfois dans des pays différents. Grâce à cette mutualisation du risque, les vacances locatives ont un effet limité sur le rendement global.
En outre, la pierre-papier offre une diversification intéressante pour les épargnants, car les prix de l’immobilier professionnel non coté sont peu corrélés aux marchés financiers. L'immobilier professionnel apporte aussi une diversification vis-à-vis de l'immobilier résidentiel ou d'une résidence principale.
À long terme, les loyers suivent l’inflation
Sur le long terme, les loyers commerciaux suivent généralement l'inflation, ce qui en fait de la pierre-papier un bon investissement pour protéger son capital et ses revenus complémentaires contre les effets de la hausse des prix.
Un investissement accessible et fractionnable au plus juste
Le ticket d'entrée est souvent relativement faible (quelques milliers d’euros), ce qui permet à une grande variété d'investisseurs d'accéder facilement à cet investissement. Vous pouvez calibrer votre investissement au plus juste selon votre budget, sans besoin d’y consacrer une grande part de votre patrimoine comme c’est le cas avec un bien locatif physique.
En outre, grâce au système de parts, vous pouvez acheter ou vendre seulement quelques parts. Idéal pour investir à votre rythme, ou retirer seulement une partie du capital pour vos besoins. Un avantage par rapport à un investissement locatif classique, sur lequel vous ne pouvez pas vendre seulement quelques mètres carrés en cas de besoin…
C’est un avantage à la fois pour les épargnants, mais aussi pour les investisseurs institutionnels qui peuvent investir des sommes importantes sans avoir à choisir les biens un par un ! Une raison pour laquelle la pierre-papier est plébiscitée par les institutionnels.
Un placement plus liquide que la pierre physique
L'investissement en pierre-papier est souvent plus liquide que l'immobilier physique. Cela signifie que vous pouvez récupérer votre argent plus rapidement et avec moins de formalités que si vous deviez vendre un bien physique. Selon les formats, cela peut même prendre quelques secondes seulement ! Il est en effet bien plus facile de vendre un titre que de vendre un bien !
Le potentiel de plus-value
En immobilier direct, si vous souhaitez réaliser de façon active une plus-value importante, il faudra opérer une recherche complexe d’un bien, le retaper et le revendre pour le valoriser. Cela demande du temps, du budget pour les travaux et une implication importante du propriétaire sur toute la durée des travaux (vérifications, encadrement du chantier…).
En immobilier indirect, certains placements ont justement pour but d’aller rechercher la valorisation des biens. Ils opèrent donc la même démarche (achat de bien à retaper, travaux et revente) mais à des échelles plus importantes (immeubles au lieu d’un bien unique) et toujours sans implication particulière pour l’investisseur.
Inconvénients de la pierre-papier
On ne peut pas y habiter
L'un des inconvénients majeurs de la pierre-papier est qu'on ne peut pas y habiter. En effet, contrairement à l'achat d'un bien immobilier physique, l'investissement dans la pierre-papier ne permet pas de rattacher une part à une chambre d'hôtel ou à un mètre carré de boutique précis. L'argent des investisseurs est mutualisé sur l’ensemble des biens, ce qui garantit une diversification et facilite la gestion. Ce n’est donc pas le bon choix si vous comptez habiter un jour ou loger un enfant.
On ne peut pas travailler sur le bien pour améliorer sa rentabilité
Amateurs de travaux et de home staging, passez votre chemin ! Vos compétences ne seront d’aucune utilité avec la pierre-papier. Vous ne pouvez utiliser votre talent pour améliorer le rendement locatif ou le prix de revente de votre placement immobilier : ce n’est tout simplement pas fait pour cela.
Il y a des frais de gestion
Comme pour tout investissement géré par un professionnel, des frais sont à prévoir pour l'investissement en pierre-papier. Ces frais peuvent être assez élevés et impacter la rentabilité globale. Toutefois, il est important de garder à l'esprit que gérer un bien immobilier est un métier à part entière et que, même en cas d'investissement immobilier physique, des frais auraient également été à prévoir en cas de délégation.
Il peut exister des frais d’achat, des frais de gestion (sur l’encours ou en pourcentage des loyers) et des frais de sortie. Les frais peuvent être assez élevés et tous les intermédiaires ne font pas preuve de la même transparence. Pour préserver votre rendement, veillez à bien comparer les frais de chaque solution, et à fuir toute proposition trop opaque !
Selon les formats choisis, les frais liés à la pierre-papier peuvent être inférieurs aux frais liés à un investissement en direct. Cela permet de revendre rapidement sans trop de pertes en cas de besoin, alors qu’il faut bien quelques années pour amortir les frais d’un achat en direct (frais de notaire, frais d’agence…).
Le risque de perte en capital existe
Comme toute forme d’investissement, la pierre-papier présente un risque de perte de capital, lié à l’évolution de la valeur des parts et aux fluctuations du marché de l’immobilier.
La fiscalité peut vite grimper
La fiscalité de l'investissement en pierre-papier peut être assez lourde, en particulier si aucune optimisation fiscale n'est réalisée. Selon les formes juridiques choisies, la taxation peut dépasser 50 % des loyers !
Il est donc fondamental de s’intéresser à la fiscalité en amont, et de s’interroger sur le meilleur mode de détention (pleine propriété ou démembrement) ou la meilleure enveloppe pour loger ses parts.
Certains des produits mentionnés peuvent s’intégrer en tant qu’unités de compte dans un contrat d’assurance-vie : un bon moyen d’alléger la fiscalité tout en protégeant vos proches.