Épargner sur un PER pour préparer un achat immobilier : une bonne idée ?

La sortie anticipée du PER pour acheter une résidence principale : ce qu’il faut savoir avant de débloquer les fonds

L’article L224-4 du Code Monétaire et Financier permet de retirer les montants présents sur un Plan d’Épargne Retraite pour acquérir une résidence principale.

(Plus précisément, cette possibilité concerne les versements libres, et exclut les versements obligatoires sur un PER Entreprise à affiliation obligatoire.)

Doit-on investir massivement sur son PER lorsque l'on a un projet immobilier proche ?

Quelle fiscalité s’applique alors ?

Peut-on optimiser davantage et aider son enfant à devenir propriétaire un jour en versant sur son PER et récupérer la réduction d'impôt ?

Cet article apporte une réponse à toutes ces questions, mais évoque aussi le risque d'abus de droit.

Débloquer un PER pour acheter une résidence principale : nos conseils concernant la fiscalité

Attention à votre tranche d’imposition de sortie

Sur un PER, l’avantage fiscal à l’entrée est compensé par une imposition au moment des retraits (si vous n'êtes pas familier avec ce principe, reportez-vous d'abord à notre article complet : fiscalité du PER).

Voici deux conseils si vous utilisez le PER pour gonfler votre apport immobilier :

• Bien évidemment, respectez les plafonds de versements permettant la déduction fiscale. Il serait dommage de verser sans avantage fiscal : ne basculez pas inconsciemment tous vos livrets sur le PER pour y construire votre apport personnel !
• Anticipez votre fiscalité à la sortie : tout se joue sur le différentiel de tranches d’imposition. Mais gare aux simplifications hâtives. Plutôt que de raisonner « statique » (30 % à l’entrée, 30 % à la sortie), raisonnez sur la capacité disponible de chaque tranche afin d’éviter de passer sur une tranche supérieure au moment où les montants épargnés s’ajouteront aux revenus.

Voici un exemple simplifié. Deux contribuables, touchant respectivement 26 000 € et 73 000 €, se situent tous les deux dans la tranche marginale d’imposition à 30 %, qui concerne les revenus compris entre 25 660 € et 73 369 € (barème 2020).

Même si leur tranche marginale est identique, une hausse de revenus de 40 000 € aura des effets différents. Le premier restera dans la tranche 30 % tandis que le second passera rapidement à 41 %.

Pour limiter la fiscalité, vous pouvez évidemment ne récupérer qu'une partie du capital. Mais il y a mieux à faire grâce au principe du quotient.

Utilisez le quotient pour les revenus exceptionnels

Pour adoucir la fiscalité au moment du retrait, vous pouvez utiliser le système du quotient. C’est un mécanisme peu connu de la fiscalité française, et pour cause : il concerne les revenus exceptionnels et s’applique sur option du contribuable. On a donc assez peu d’occasions de l’utiliser.

Le quotient permet d’adoucir la progressivité de l’impôt au moment d’une importante entrée d’argent, l’administration fiscale reconnaissant le caractère exceptionnel de certains revenus.

Le principe est récapitulé sur cette page du site grand public de l’administration fiscale et détaillé dans le BOFIP.

En résumé, le mécanisme du quotient est le suivant :

• On commence par séparer les revenus dits « habituels » et le revenu exceptionnel
• On calcule l’impôt sur les revenus habituels de la façon classique (au barème)
• On ajoute aux revenus habituels un quart du revenu exceptionnel, puis on observe le supplément d’impôt qui en résulterait, toujours au barème
• L’impôt à payer s’élève alors à l’impôt sur les revenus habituels + quatre fois le supplément d’impôt causé par le quart des revenus exceptionnels

Intuitivement, on comprend le principe de cette indulgence de l’administration. En ne retenant qu’un quart du revenu exceptionnel, ce dernier se trouve cantonné sur des tranches d’imposition plus basses que s’il était considéré dans son intégralité.

Multiplier cet impôt « allégé » par quatre évite de laisser le revenu exceptionnel déborder sur les tranches fiscales supérieures…

La règle du quotient est-elle applicable au capital récupéré sur un PER ?

Le système du quotient ne s’applique qu’aux revenus exceptionnels « par leur nature et leur montant ». Le BOFIP n’en donne aucune liste explicite. La liquidation d’un PERP est toutefois mentionnée dans un rescrit, ainsi que les jours épargnés sur un CET puis versés sur un PERCO.

Qu’en est-il du PER ? En l’absence de précision, on peut imaginer que les sorties du PER seront traitées comme celles du PERP… Le doute peut toutefois subsister : la sortie du PERP était mentionnée dans le rescrit sous l’angle de la sortie à l’âge de la retraite (rentes de faibles montant consolidées en capital par simplification), tandis que le cas du PER concernerait une sortie dérogatoire à la main du contribuable.

Après consultation de nos conseils, les sorties en capital d'un PER sont bien considérées comme un revenu exceptionnel autorisant, sur demande, l'application du mécanisme du quotient.

Ouvrir un PER pour son enfant qui achètera ensuite sa résidence principale : une bonne idée ?

Poussons l'idée encore plus loin.

Parents, vous pouvez ouvrir un PER au nom d’un enfant. En y déposant de l’épargne destinée à sa retraite, vous profiterez de l’avantage fiscal s’il est rattaché à votre foyer fiscal.

L’enfant peut-il récupérer l’argent quelques années plus tard pour acheter sa résidence principale ?

Rien ne l’y empêche. Ce sera très probablement une bonne opération financière à l’échelle de la famille car, une fois sorti du foyer fiscal, le taux d'imposition marginal de l'enfant sera probablement plus faible que celui du foyer au moment des versements.

Est-ce un abus de droit ?

L’abus de droit, c’est-à-dire la volonté délibérée d’échapper à l’impôt en allant, par une application littérale des textes, à l’encontre de l’intention initiale de leur auteur, est toujours difficile à caractériser.

Prises individuellement, aucune des actions ne pose problème.

• Le versement sur le PER d’un enfant, mineur ou majeur, est un cas prévu par la loi.
• Verser en anticipant un achat de résidence principale est pratique courante, notamment chez les salariés qui ont versé sur leur PERCO Entreprise pour profiter de l’abondement de leur employeur.
• La sortie d’un enfant du foyer fiscal fait partie de l’évolution naturelle de la cellule familiale.
• Le retrait du capital pour acquérir une résidence principale est aussi un cas prévu, et les modalités d’imposition sont clairement définies.

C’est la conjonction de ces opérations, et surtout la présence d’éléments tangibles (tel qu’un versement plus important juste avant la sortie de l’enfant du foyer fiscal, ou un PER conservé quelques mois seulement…) qui démontreront la volonté de détourner l’esprit du mécanisme et caractériseront un éventuel abus.

Mais c’est sans compter les nuances : que se passe-t-il si l’enfant a aussi, en toute bonne foi, abondé ce PER avec son épargne personnelle ? Va-t-on lui reprocher le coup de pouce initial de ses parents ?

Nous ne sommes pas juges : impossible de savoir si le fisc requalifiera certains cas, et il est encore bien trop tôt pour voir apparaître les premiers cas litigieux. Nous vous incitons néanmoins à la prudence, et à respecter l’esprit de la loi sur l’épargne-retraite.

La position de Yomoni concernant la sortie du PER pour un achat immobilier

Le PER Yomoni Retraite est accessible uniquement aux personnes de plus de 18 ans. Les parents ne peuvent donc pas l’ouvrir pour un enfant mineur.

En revanche, le PER Yomoni Retraite peut être ouvert par un épargnant majeur encore rattaché au foyer fiscal de ses parents. La déduction fiscale est alors reportée sur la déclaration du foyer.

Malgré cette possibilité, ouvrir un PER spécifiquement en vue d’un achat d’une résidence principale nous semble une pirouette assez bancale pour des effets financiers souvent minces, à moins d’une optimisation flagrante qui ferait basculer dans l’abus manifeste.

Enfin, nous avons beaucoup parlé de fiscalité, mais il ne faut pas oublier que le PER est une enveloppe de placement à long terme, dont la gestion financière est généralement calibrée sur un horizon de plusieurs décennies. Sans précaution, toute sortie anticipée expose à une volatilité potentiellement défavorable.

Il faut voir la porte de sortie immobilière comme un éventuel dernier coup de pouce pour élargir votre budget immobilier… mais le PER reste avant tout un produit d’épargne-retraite.

Pour préparer un achat immobilier, restez sur les sentiers balisés : un contrat d’assurance-vie est idéal pour recueillir et valoriser l’épargne jusqu’à l’achat.

Sa gestion financière peut s’accommoder d’horizons courts, la sortie est possible à tout moment sans conditions… et il dispose aussi d’un bel avantage fiscal ! Ne vous en privez pas.