Le projet est arrêté, vous allez devenir propriétaire d’un (nouveau) bien, appartement ou maison. Or, qui dit investissement immobilier, dit - la plupart du temps - crédit. Et qui dit crédit, dit apport. Comment évaluer son juste montant ? Comment le constituer et l'optimiser ? Nos réponses en trois points.
Ai-je intérêt à m'endetter ?
Question stupide, vous direz-vous, car la plupart des acquéreurs - en particulier dans la région parisienne - n'ont pas le choix. Mais si vous y réfléchissez bien, la question n’est pas anodine. Reformulons-la : avez-vous intérêt à vous endetter un peu, ou beaucoup ? Bénéficier d’un apport conséquent permet en général d’amadouer son banquier pour obtenir un crédit plus avantageux et de réduire ses mensualités. Mais d'autres éléments entrent en ligne de compte pour votre conseiller comme des revenus élevés, un emploi stable, un patrimoine conséquent, des perspectives d’évolution, la possibilité de souscrire des produits et services de la maison... De plus, les taux d'intérêt étant très faibles actuellement, l’écart entre un “bon” taux et un “mauvais” tend à se réduire. Enfin, un acquéreur qui investit dans l'optique de louer le bien plutôt que de l’habiter aura en tête que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Bien évidemment, pour fixer son niveau d’emprunt il faut se souvenir que le ratio d'endettement maximum que les banquiers autorisent est de 33 % dans la majorité des cas ; Cela signifie que les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser le tiers des revenus de l’emprunteur. Par ailleurs, certains établissements acceptent de financer des projets à 100 % voire 110 % (y compris les frais annexes dont les fameux frais de notaire) et d'autres non.
Quelles sont mes ressources en matière d’épargne ?
En général, le primo-accédant fait tous les fonds de tiroirs pour réunir l'argent nécessaire à son apport ! Livret A, LDDS, PEL, épargne salariale, etc., sont sollicités pour venir étoffer son capital. La situation ne sera pas la même pour un investisseur plus âgé et plus doté patrimonialement parlant. Il sera sûrement nécessaire de faire le tri entre les enveloppes à vider et celles à conserver.
Premier critère de choix : leur liquidité. Pouvez-vous, sans contrainte, récupérer votre argent (voir notre article sur le sujet) ?
Deuxième critère : leur rémunération. Alors que vous profitez d’un vieux PEL au taux de 2,50 % brut (2,11 % nets de prélèvement sociaux), voulez-vous vider cette poche pour emprunter à 1 % sur quinze ans ? Dans la mesure du possible, mieux vaudra préserver cette enveloppe.
Enfin, troisième critère : votre construction patrimoniale. Ainsi, est-il cohérent de réaliser un retrait sur une assurance fraîchement ouverte pour financer un crédit immobilier ? C’est tout à fait faisable dans la mesure où les fonds ne sont pas bloqués. Mieux, pour les versements réalisés depuis le 27 septembre 2017, les retraits sont imposés à la flat tax (30 %, prélèvements sociaux inclus) ce qui est faible, à fortiori sur un placement ayant engrangé encore peu de gains.
Mais il est bon de différencier les enveloppes souscrites pour le long terme de celles de court terme, et donc d’éviter de toucher aux premières. Bien sûr, cette fois encore, nécessité fera loi.
Comment booster mon apport personnel ?
Un an avant l’échéance, difficile de faire des miracles à moins de jouer au casino, ce que nous déconseillons vivement. Il reste néanmoins quelques possibilités pour faire grossir votre cagnotte.
- Si vous recourez aux sommes déposées sur un PEL, n'oubliez pas de demander la prime d'Etat. Son montant dépend de la génération du plan et des intérêts acquis. Elle peut monter jusqu'à 1 525 euros dans le meilleur des cas. Seul hic, vous devez recourir à un prêt PEL dont les taux sont peu avantageux.
- Vous êtes l'heureux bénéficiaire d'un plan d'épargne entreprise (PEE) ? Rappelons que l'acquisition de la résidence principale est l'un des motifs exceptionnels de déblocage. Si vous comptez en profiter n'oubliez pas au préalable de faire jouer l'abondement à son plein. Ce dernier peut, selon les entreprises, atteindre jusqu'à 300 % de la somme versée (avec un maximum légal fixé à 8 % du plafond annuel de Sécurité Sociale).
- Si vous êtes éligible, privilégiez en priorité le livret Jeune (jusqu'à 25 ans) ou le livret d'épargne populaire (LEP) au traditionnel Livret A pour faire fructifier votre mise. Les livrets Jeune sont très souvent bonifiés par les banques (2 % chez HSBC par exemple). Le taux du LEP est fixé à 1 %.
Bien évidemment, dans le laps du temps qui vous reste, il va falloir mettre les bouchées doubles pour épargner ! Astreignez-vous à mettre de côté tous les mois une somme fixe. Des applis peuvent vous aider à déterminer le montant optimal en fonction de vos dépenses usuelles et même vous inciter à épargner davantage. N'oubliez pas de prévoir ce virement en début de mois plutôt qu'à la fin...
