Les 7 écueils de la défiscalisation et les solutions pour s'en sortir

Nous avons été nombreux à être confronté à ces publicités en bas de page d’un article nous questionnant : “vous payez plus de 2500€ d’impôt sur le revenu ? ne payez plus d’impôts pendant 6 ans !”. En dehors du fait que vous payez peut-être moins de 2500€ d’impôts par an - à noter que la publicité ne disparaîtra pas pour autant - il est judicieux de faire un lien entre réduction d’impôts et sa situation personnelle. Voici un tour d’horizon des on-dit et des impairs à ne pas commettre en la matière, sans oublier les solutions adaptées !

1. “Je souhaite défiscaliser coûte que coûte”

Qui n’a pas rêvé de payer moins d’impôts du jour au lendemain ? La réalité n’est pas aussi simple que cela, puisque vous avez le choix entre:

• réduire votre base imposable grâce à un placement déductible de vos revenus
• ou obtenir directement une réduction d’impôt grâce à un dispositif fiscal

Dans les deux cas il s’agit d’une décision à prendre sur la durée. Il est inutile d’investir dans un dispositif immobilier type Loi Pinel* si vous allez vous expatrier prochainement, ou si vous pensez que le marché immobilier dans la région est très instable. De même, inutile de gonfler votre PERP ou tout autre produit pour diminuer votre base imposable si vous anticipez un besoin de financement à moyen terme.

2. “Je souhaite en profiter dès cette année”

Si vous comptez payer moins d’impôt sur l’année en cours, il est probablement trop tard pour investir dans l’immobilier neuf - et donc vendu sur plan. Les règles du jeu dans ce cas précis sont que vous pourrez commencer à bénéficier de l’allègement fiscal une fois le bien immobilier livré, donc mieux vaut s’y prendre à l’avance. Faute de quoi acheter un bien neuf encore inhabité dans un immeuble déjà construit n’est pas un bon signe quant à la rentabilité attendue…

Si vous tenez absolument à investir dans la pierre en 2016 et payer moins d’impôts dès l’année prochaine, vous pouvez toujours avoir recours aux SCPI dites fiscales**. Une souscription avant la fin de l’année, que l’immeuble soit achevé ou non, permet de bénéficier des niches ou autres bénéfices associés.

3. “Un expert m’a proposé une super affaire !”

Il n’y a pas que les publicités sur Internet qui vous incitent à payer moins d’impôts. Il existe une multitude d’entreprises spécialisées, qui sont souvent “mono-produits”. Ces expertises uniques ne seront pas forcément adaptées à votre niveau de risque ou de trésorerie. Il convient dans tous les cas de tenir compte de sa situation personnelle actuelle et à venir et d’investir uniquement si le dispositif proposé vous correspond.

4. “Si j’investis massivement, alors je ne paierai plus d’impôts !”

Pas si vite ! Dans le cadre des dispositifs de défiscalisation en particulier, il existe des plafonds ainsi que des conditions d’éligibilité. Le plafond global pour les niches fiscales est de 10000€ par an, auquel s’ajoutent des conditions propres aux dispositifs retenus. À titre d’exemple, le montant d’investissement dans le cadre de la loi Pinel - correspondant à la fameuse publicité sur les 2500€ de revenus annuels - est plafonné à 300 000€ par an, et il faut ajouter d’autres conditions, notamment des plafonds de revenus pour les futurs locataires et une durée de location minimale de 6 ans.

Assurez-vous que ces conditions correspondent à votre situation personnelle et à vos projets à venir. A noter que certaines dépenses visant à réduire sa base d’imposition, tels que le rachat de ses trimestres de retraite, ne sont pas plafonnées. Le PER vous permet de réduire votre base imposable, mais il est néanmoins soumis à un plafonnement dépendant de vos revenus. Dans le détail, ce plafond correspond à 10% des revenus professionnels de l’année N-1 dans la limite de 30432€ pour les versements de 2016, ou à 10 % du plafond annuel de la sécurité sociale de l'année précédente N‑1 soit 3804 € - le montant le plus élevé des deux s’applique.

5.“Je vais tout investir sur ce support, c’est une affaire en or !”

En termes d’investissements, mettre tous ses oeufs dans le même panier n’est jamais une bonne idée, qu’il s’agisse de payer moins d’impôts ou non. Certains placements prisés en termes de défiscalisation tels que les FIP et autres FCPI*** ont un risque - certes mutualisé entre les sociétés dans lesquelles vous investissez - et des frais associés qui peuvent être importants. En cas de faillite d’une des sociétés dans laquelle vous avez investi, votre capital de départ se verra appauvri, celui-ci étant de toute façon bloqué pendant 5 ans.

6. “Défiscaliser, c’est avant tout une affaire de placements qui rapportent”

Concernant purement les avantages fiscaux, il est parfois préférable d’aller au plus simple. Plutôt que de compter sur un investissement immobilier défiscalisé ou un placement financier, vous pouvez également compter sur des niches fiscales plus élémentaires telles que l’emploi de personnes à domicile. Les possibilités sont nombreuses : soutien scolaire, repassage, entretien du jardin… Toutes ces prestations donnent droit à des avantages fiscaux, dans la limite du plafond global des niches fiscales.

7. “La pierre est la solution à privilégier”

Qu’il s’agisse de frais à payer, de rentabilité attendue, des conditions de ressources ou encore des caractéristiques de votre futur bien immobilier, il ne faut pas négliger toutes les spécificités qui font qu’une solution est meilleure qu’une autre.

Si vous souhaitez investir dans la pierre dans le cadre de la loi Pinel, déplacez-vous et visitez le bien en question. Renseignez-vous sur les prix au m² et sur le quartier, comme pour n’importe quel autre achat de ce type. Il ne faut pas uniquement regarder comment cela se présente sur le papier, puisqu’il faudra ensuite trouver des locataires.

Dans le cadre d’un placement financier, renseignez-vous sur les performances historiques de ce support et sur les risques associés.

Qu’il s’agisse de payer moins d’impôts grâce à l’immobilier, à diverses niches fiscales ou en diminuant votre base imposable, il faut avant tout tenir compte de sa situation personnelle et de ses futurs projets. Il s’agit d’un calcul à prendre en compte dans sa globalité, d’autres placements moins favorables fiscalement pouvant dégager une meilleure rentabilité.

Cet article a pour vocation de simplifier les principes généraux de défiscalisation, il ne s’agit en aucun cas d’être exhaustif ou de rentrer dans le détail de chacun des dispositifs évoqués. Aucune information contenue dans cet article ne saurait être interprétée comme possédant une quelconque valeur contractuelle. Ce document est produit à titre purement indicatif.

Glossaire :

* Loi Pinel :  Loi de défiscalisation qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier pendant 6, 9 ou 12 ans de 21% de réduction d'impôt, sous certaines conditions (notamment : logement neuf loué nu à usage d'habitation pendant au moins 9 ans, avec un plafond de loyer).

** SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : Lors d’un achat immobilier, l'investisseur détient de l'immobilier sous forme de part (= du papier) et non pas de l'immobilier en direct (= de la pierre)

SCPI Fiscales : Les SCPI Fiscales sont des SCPI dont le patrimoine est composé de biens immobiliers donnant droit à réduction d'impôts

*** FPI (Fonds d'investissement de proximité) : Fonds communs de placement à risques dont l'actif doit être constitué à 60% au moins par des titres de PME européennes exerçant leur activité principalement dans une zone géographique choisie par le fonds et limitée au plus à quatre régions limitrophes.

**** FCPI (Fonds communs de placement dans l'innovation) : Fonds d'investissant permettant à des particuliers de réaliser des investissements dans le capital-investissement, une activité financière qui consiste à entrer dans le capital d'une société ayant besoin de capitaux propres, à la manière du Private Equity.