Investir dans l’immobilier : les différents moyens

Les Français adorent la pierre. Selon une enquête récente, près de 70 % des ménages français envisagent de réaliser un investissement locatif dans les cinq prochaines années.
La pierre a un aspect concret et rassurant que nul autre placement ne peut apporter. Après tout, on a tous besoin d’un toit au-dessus de notre tête !

Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier : différentes formes juridiques, différents types de bien, différentes fiscalités… La bonne nouvelle ? Il y en a pour toutes les bourses. Nul besoin d’aligner des centaines de milliers d’euros pour commencer à bâtir un patrimoine foncier !

Alors, suivez le guide pour trouver la façon d’investir dans la pierre qui vous convient !

L’immobilier physique

L’immobilier physique, c’est la pierre telle qu’on l’imagine spontanément : une maison, un appartement, un parking, un terrain, un château… Une fois les fonds rassemblés, un passage chez le notaire et vous avez votre certificat de propriété ! Mais ici encore, il existe de multiples façons d’endosser la casquette de propriétaire.

La résidence principale

Oui, la résidence principale est bel et bien un investissement. Elle ne rapporte rien… elle coûte même ! Mais elle permet d’économiser un loyer, ce qui est une forme de revenu.

Faut-il acheter ou louer ? Tout dépend du prix, mais aussi de la durée d’occupation envisagée. On considère en général qu'en dessous de 7 ans, la location est plus rentable, car l’achat entraîne de nombreux frais qu'il faut amortir sur la durée. Attention donc à l’achat lorsque vous n’êtes pas encore stabilisé géographiquement…

Bien sûr, le raisonnement des 7 ans s’entend à prix constant, hors anticipation sur les prix de l’immobilier !

L’immobilier en tant que résidence principale bénéficie d’un avantage unique : l’éventuelle plus-value sur la cession d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt.

Pour choisir le bien parfait, les règles sont connues : visez une superficie adaptée à votre vie future, veillez à un prix au mètre carré cohérent avec les prestations du bien, et n’oubliez pas les trois règles : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !

La résidence secondaire

Une résidence secondaire, c’est un logement dont on est propriétaire, mais que l’on occupe seulement occasionnellement, typiquement pendant des courts séjours (week-ends, vacances…). Elle ne procure pas de revenu, car elle n’est a priori pas mise en location, ou alors très ponctuellement.

La résidence secondaire est un actif du patrimoine qui peut s’apprécier dans la durée, mais attention aux coûts de maintenance et d’entretien. Ce n’est pas un investissement très rentable !

On détient parfois une résidence secondaire pour des raisons historiques, familiales ou affectives : partagée entre membres d’une famille ou entre amis proches, cela peut être un moyen de détenir de la pierre dans son patrimoine et de se faire plaisir pendant les vacances. Toutefois, la résidence secondaire répond difficilement aux critères d’un investissement immobilier : elle ne rapporte pas de revenu et est difficilement revendable si elle est détenue à plusieurs.

L’investissement locatif classique (physique)

Vous rêvez de devenir bailleur ? De la place de parking à l’immeuble complet, il y en a pour presque tous les budgets !

L’investissement locatif a été l’unique façon d’investir son argent pour beaucoup de personnes, particulièrement avant les années 2000, car l’investissement financier était moins accessible qu’aujourd’hui.

Mais attention aux déconvenues. La gestion d’un bien immobilier est loin d’être de tout repos (pour l’investissement passif, il faut privilégier les ETF !) Et si vous déléguez la gestion à une agence, attendez-vous tout de même à un minimum de supervision : il faut au moins contrôler le travail de l’agence !

Concernant l’imposition des loyers, la règle générale est l’intégration aux revenus d’activité (donc l’application du barème de l’IR), avec en sus les prélèvements sociaux à régler (17,2% au moment de la rédaction de cet article). Le taux d’imposition peut donc rapidement grimper.

De nombreuses options fiscales existent :

• le régime réel, qui permet d’imputer sur les recettes imposables les charges liées au bien (commission d’agence, travaux, intérêts d’emprunt, etc.),
• le régime micro-foncier, sous conditions de plafond, qui permet d’utiliser un forfait de 30 % de charges, et donc d’être imposé sur 70 % des loyers bruts,
• les régimes de location meublée : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel), qui, comme leur nom l’indique, s’applique aux biens meublés. Ils permettent notamment d’amortir fiscalement le prix du bien, c’est-à-dire de passer progressivement sa valeur en charges.

La pierre-papier (immobilier-papier)

La pierre-papier est la solution idéale pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre sans s’occuper de la gestion. Elle permet une diversification clés en main, et un investissement très accessible, avec un ticket d’entrée de l’ordre de la centaine ou du millier d’euros.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier)

En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc dont la gestion est déléguée à une société de gestion. C’est un peu comme déléguer la gestion de son 2 pièces à une agence, mais à une plus grande échelle. Le parc foncier est généralement professionnel (bureaux, commerces, entrepôts…), rarement résidentiel.

Outre la gestion des baux, la société de gestion va aussi se charger de collecter les capitaux des investisseurs, de gérer la revente des parts, et de la gestion du parc en général (travaux, cessions d’actifs, achats de nouveaux bâtiments). Elle collecte les loyers et les reverse aux investisseurs, en proportion du nombre de parts détenues.

Le format juridique des SCPI a été créé dans les années 70. C’est aujourd’hui une solution patrimoniale très souple et éprouvée pour investir dans un parc locatif clés en main et percevoir des revenus locatifs sans aucun travail.

Il existe des centaines de SCPI sur le marché. La valeur de la part est habituellement assez faible (quelques centaines d’euros) mais attention, les frais sont plutôt élevés. Comptez environ 10% de frais d’entrée et des frais de gestion courants du même acabit, exprimés en pourcentage des loyers perçus (source : IEIF). Si vous êtes habitués aux frais des ETF, vous allez avoir un choc !

Enfin, la liquidité est faible : il faut compter plusieurs mois pour acheter et revendre. C’est réellement un investissement à long terme (plus de 8 ans).

La fiscalité est la même que pour l’immobilier physique, mais il existe de nombreuses optimisations permettant de la moduler (acquisition à crédit, ou de la nue-propriété uniquement…)

La qualité des SCPI dépend surtout de la qualité de la société de gestion. Tout comme on peut changer d’agence immobilière pour la gestion de son bien, il arrive que les associés d’une SCPI décident en assemblée générale de confier leur mandat à une autre société de gestion. C’est rare, mais techniquement possible.

Format plus récent, les OPCI (Organismes de Placement Collectif dans l’Immobilier) sont construits sur le même principe, mais soumis à une contrainte de liquidité plus forte. Ils doivent détenir en permanence des liquidités et des titres cotés, ce qui les rend certes plus liquides, mais leur confère souvent un profil plus volatil. C’est aujourd’hui une solution beaucoup plus marginale que les SCPI, et surtout adaptée pour des cas particuliers.

Les SC (Sociétés Civiles)

Ce support est en plein essor : en 2018, les SC généraient 5 milliards d'encours, fin 2022, elles comptabilisent plus de 25 milliards d'encours.

Elles fonctionnent sur un mécanisme de "fonds de fonds" : elles sont constituées d'une multitude de SCPI et d'OPCI et disposent ainsi d'une grande liquidité.

L'avantage principal de ce support ? Il est beaucoup plus immobilier qu'une OPCI (90 à 95% d'immobilier) et beaucoup plus diversifié qu'une SCPI. En effet, un client investissant dans une SC investit sur plusieurs de dizaines de milliards d'actifs immobiliers.

SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)

Les SIIC sont des entreprises cotées en bourse dont l’activité principale est la détention et la gestion de leur parc foncier. Citons par exemple Gecina (bureaux), Klépierre et Unibail (Centres commerciaux…). Elles s’achètent en bourse comme des actions… et pour cause : ce sont des actions !

Elles ne distribuent pas de loyers, mais des dividendes. Leur cours dépend uniquement de l’offre et de la demande, et peut parfois s’éloigner fortement de l’actif net du parc immobilier en fonction de l’humeur des marchés.

En achetant des actions de SIIC, vous devenez donc actionnaire d’une entreprise, avec ses actifs, sa trésorerie, son endettement, sa stratégie commerciale, ses salariés… Une différence majeure avec les SCPI, qui sont des structures sans salariés, dans lesquelles les associés sont directement copropriétaires d’un parc dont ils confient la gestion.

Certaines SIIC font partie des grands indices boursiers : leurs actions sont alors présentes dans les ETF qui suivent cet indice. Si vous détenez des ETF, vous possédez sans doute - indirectement - quelques SIIC.

L’investissement immobilier indirect

Le crowdfunding (financement participatif)

Le crowdfunding immobilier (financement participatif) prend de nombreuses formes. Mais gare aux apparences ! Derrière sa simplicité affichée, le crowdfunding cache des structures complexes : il existe presque autant de montages qu’il existe de plateformes de crowdfunding.

Rares sont celles qui vous donnent un statut de propriétaire bien immobilier. Ce serait trop complexe à gérer et soulèverait des problèmes liés à l’indivision. Beaucoup de montages vous donnent un statut de créancier de la plate-forme, qui vous “devra” donc l’argent des loyers.

Dans d’autres cas, vous ne faites qu’apporter un financement complémentaire au promoteur immobilier : votre apport joue le rôle de quasi-fonds propres, qui garantissent un prêt bancaire nécessaire à l’achat d’un terrain et au démarrage des travaux. Le promoteur vous restitue votre argent (avec intérêts) une fois les logements sortis de terre et vendus. Cette forme de crowdfunding s’apparente davantage à un prêt à court terme qu’à un réel investissement dans la pierre : gare au mélange des genres !

Enfin, faites particulièrement attention à n’investir que sur des plateformes ayant reçu le visa de l’Autorité de Marchés Financiers. Dans le crowdfunding, le risque sur la structure même de l’investissement et sur la pérennité de la plateforme s’ajoutent au risque immobilier.

N'oubliez pas que les produits financiers régulés, tels que les SCPI ont justement été créés pour faciliter l’investissement collectif. Si vous sortez des sentiers balisés, ne le faites que marginalement !

SCI et défiscalisations

Finissons par deux concepts qui reviennent souvent lorsque l’on parle d’immobilier : les SCI et les défiscalisations.

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)

La SCPI n’est pas à proprement parler un placement, mais plutôt un mode de détention de l’immobilier.

Une SCI est un peu comme une SCPI privée : c’est une société détenue par des associés, ayant pour objet social la détention d’un parc immobilier. C’est donc la SCI qui achète les biens, qui s’endette éventuellement, qui signe les baux… Les loyers perçus par la SCI font partie de son résultat. Ce dernier peut être réinvesti ou distribué aux associés sous forme de dividendes.

Le principal avantage des SCI tient à l’organisation du patrimoine : il est plus facile de revendre ou donner des parts d’une société que des parts d’un appartement.  Mais contrairement aux idées reçues, la SCI n’est pas un moyen d’éluder l’impôt puisque les revenus sont, in fine, taxés soit au niveau de la société, soit au niveau des associés… soit les deux.

Les programmes de défiscalisation

Si l’on en croit certains, immobilier et défiscalisation vont de pair. Pourtant, le choix de ces programmes n’est absolument pas indispensable pour investir dans la pierre !

Les défiscalisations immobilières sont des programmes fiscaux gouvernementaux qui offrent une réduction d’impôt sur les loyers (et parfois sur les revenus d’activité) en échange de contraintes sur la gestion du bien, par exemple qu’un loyer inférieur au prix du marché ou d’importants travaux de réhabilitation dans un bien insalubre.

En d’autres termes, le fisc offre une carotte fiscale pour les contribuables prêts à assumer une moindre rentabilité et à assumer eux-mêmes ce qui pourrait relever du service public.

Les dispositifs de défiscalisation portent généralement le nom du ministre du Logement qui en a été le sponsor : Pinel, Robien, Duflot, Borloo, Méhaignerie, Malraux, Denormandie… Chaque programme a ses caractéristiques propres.

À vous de voir si le jeu en vaut la chandelle. Les défiscalisations peuvent être source d’opportunités, mais sont généralement synonymes de déconvenues.

Une chose est sûre : chercher à défiscaliser n’est absolument pas nécessaire pour réussir un investissement immobilier !