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L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé en 2018 en remplacement du célèbre ISF (impôt de solidarité sur la fortune). La logique apportée par l'IFI est cependant bien différente de celle de son prédécesseur, et il convient d'en faire le tour afin de déterminer qui est concerné, quels sont les biens concernés, comment se calcule cet impôt, et, pour votre plus grand plaisir, s'il existe des solutions pour le réduire.

Qui doit payer l'impôt sur la fortune immobilière ?

L'IFI est un impôt qui touche toutes les personnes qui détiennent un patrimoine immobilier net de plus de 1,3 million d'euros.

Il va concerner les foyers fiscaux composés :

  • de célibataires
  • de couples mariés indistinctement de leur régime matrimonial
  • de couples pacsés
  • des personnes en situation de concubinage
  • des enfants mineurs qui disposent de biens dont vous avez l'administration

Ainsi, le foyer fiscal considéré pour le calcul de l'impôt sur le revenu peut être bien différent du foyer fiscal IFI (concernant les enfants majeurs rattachés par exemple, leur déclaration IFI potentielle se fera en nom propre).

Voyons maintenant comment calculer cet IFI.

Comment calculer son impôt sur la fortune immobilière

Les biens imposables à l'IFI

Le patrimoine imposable se calcule au premier janvier de l'année d'imposition. Il tient compte de l'ensemble de votre patrimoine net taxable qui est la différence entre la valeur imposable de vos biens immobiliers et les abattements et dettes déductibles. La liste des biens immobiliers imposables est très vaste et, sans surprise, il existe de nombreux cas particuliers.

Voici cependant les cas les plus souvent rencontrés :

  • Immeubles non bâtis et bâtis  : ce sont tous les biens à usage personnel comme les maisons, les appartements, les garages et places de parking ou encore les caves, les bâtiments qui sont classés monument historique, les terrains, les terres agricoles ou encore les immeubles en cours de construction l'année d'imposition
  • les immeubles et les fractions d'immeubles possédés au travers de titres ou de parts de sociétés
  • les biens détenus en usufruit qui sont à déclarer pour leur valeur en pleine propriété

Les biens exclus de l'IFI

Sont exclus des biens imposables :

  • tout bien professionnel dans lequel un des membres du foyer fiscal IFI exerce (vous, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin ou vos enfants mineurs sous administration)
  • toutes les sommes déposées sur un compte d'investissement forestier et d'assurance (CIFA)
  • les biens dits ruraux loués au travers d'un bail à long terme
  • les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants
  • les bois et forêts

Cette liste n'est pas exhaustive, vous pouvez vous rapprocher des services concernés afin d'avoir une certitude sur la nature des biens que vous possédez et éviter tout redressement, ou au contraire de passer à côté d'une économie potentielle.

Abattements et déductions concernant l'IFI

Une fois que vous avez déterminé la liste des biens imposables, il convient de les évaluer afin de calculer l'impôt à payer. Notez que vous pourrez retirer de ce total :

  • un abattement de 30 % concernant votre résidence principale si celle-ci n'est pas détenue via une SCI de gestion (un seul abattement par foyer fiscal IFI)
  • certaines dettes déductibles

Concernant ce dernier point, les dettes doivent remplir des conditions strictes : exister au premier janvier de l'année d'imposition, être effectivement à la charge de l'un des membres du foyer fiscal IFI, et, bien entendu, se rapporter à l'un des biens imposables. Cela concerne par exemple la taxe foncière et les prêts bancaires, les dépenses d'entretien à la charge du propriétaire ou encore celles liées à l'agrandissement du bien.

Barème de l'IFI

Si le total obtenu dépasse 1.3 millions d'euros, vous devez vous servir de ce tableau pour calculer l'IFI à payer. Vous êtes imposé à partir de 800 000 € de patrimoine selon un barème variable par fraction comme indiqué ci-dessous. Un exemple vous permet de visualiser la méthode de calcul.

Tranche d'impositionTaux d'impositionExemple patrimoine de 1,5 M €
Fraction de 0 à 800 000 €0 %0 € (= 800 000 x 0)
Fraction de 800 001 à 1 300 000 €0,5 %2 500 € (= 500 000 x 0.005)
Fraction de 1 300 0001 à 2 570 000 €0,7 %1 400 € (= 200 000 x 0.007)
Fraction de 2 570 001 à 5 000 000€1 %0 €
Fraction de 5 000 001 à 10 000 000 €1,25 %0 €
Fraction supérieure à 10 000 000 €1,5 %0 €
Total3 900 €

Comment réduire son IFI ?

Il n'existe que deux leviers principaux pour réduire son IFI là où l'ISF offrait une diminution importante via l'investissement en entreprise. Vous ne pourrez donc opter que pour la réduction de la base taxable ou les dons.

Faire un don pour réduire son IFI

Lorsque vous faites un don à une association ou à un organisme d'utilité publique vous avez la possibilité d'en déduire 75 % de votre base taxable. La réduction d'impôt ainsi déterminée est cependant limitée à 50 000  € par an et par foyer fiscal IFI. Ces dons doivent être faits avant la déclaration pour l'année en cours (qui se fait le 15 juin). Un don peut donc vous permettre d'éviter de monter dans une fraction d'imposition supérieure tout en réalisant une bonne action.

Réduire la base taxable de son IFI

Il existe de nombreuses solutions qui permettent de conserver le même patrimoine tout en réduisant votre IFI. En effet, ce dernier ne concerne que votre patrimoine immobilier et vous pouvez donc faire des arbitrages afin d'en vendre une partie et d'investir sur d'autres supports. C'est par exemple le cas des SCPI et OPCI que vous pourrez par exemple transformer en actions.

Si vous souhaitez conserver une part importante d'immobilier, vous pouvez en céder l'usufruit de manière temporaire. Prenons l'exemple d'un de vos enfants qui se lance dans la vie active et auquel vous cédez l'usufruit d'un appartement actuellement en location. Ce bien sortira de votre base taxable et votre enfant disposera des revenus de ce bien pour financer ses études (ou pourra l'habiter).

De même, vous pouvez indirectement investir dans l'immobilier tout en évitant l'IFI via l'acquisition de nue-propriété de biens, laissant au bailler l'usufruit (et donc la fiscalité qui s'y rattache).

Enfin, vous pouvez commencer à transmettre votre patrimoine ce qui permet en outre une optimisation importante au niveau de vos frais de succession si vous retenez une stratégie efficace.

Conclusion

L'IFI est très différent de l'ISF et n'offre qu'un volant réduit d'optimisations potentielles. Les nombreux cas particuliers qui s'y rapportent, autant au niveau des biens imposables que de ceux qui en sont exclus, ou encore concernant les options possibles pour en réduire l'impact, justifient d'aller prendre conseil auprès de professionnels du métier comme un cabinet de conseil en gestion de patrimoine ou un avocat fiscaliste.

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