Est-ce utile d’ajouter de l’immobilier à un portefeuille d’actifs financiers (actions et obligations) ?
Vous avez sans doute déjà entendu parler de la notion de diversification, qui consiste, pour faire simple, à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Dans cet article, nous allons étudier les effets de la diversification en observant ce qui se passe lorsque l’on ajoute de l’immobilier à un portefeuille d’ETF existant, investi en actions et obligations.
Qu’est-ce que la diversification ?
La diversification est un concept vertueux parfois qualifié de “free lunch” (repas gratuit).
Dans le contexte financier, le "free lunch" fait référence à un avantage obtenu sans payer de coût ou prendre de risque supplémentaire. On considère généralement que, dans un marché efficient, le free lunch n’existe pas. En effet, pour obtenir davantage de rentabilité, il faut nécessairement accepter davantage de risque. Et si l’on souhaite réduire le risque, il faut renoncer à ses perspectives de rendement. On n’a rien sans rien !
Cependant, la diversification peut être considérée comme le seul "free lunch" des marchés, ce qui signifie qu'elle offre des avantages substantiels sans nécessiter de sacrifices importants, et parfois sans aucun sacrifice.
La diversification consiste à répartir ses investissements sur différents actifs ou catégories d'actifs afin de réduire les risques spécifiques liés à un investissement individuel. Elle peut atténuer le risque global d'un portefeuille sans forcément en réduire les rendements potentiels. En effet, lorsque des actifs sont choisis de manière à avoir des performances indépendantes (corrélation négative ou faible), les mouvements négatifs d'un actif peuvent être compensés par les mouvements positifs des autres actifs, ce qui réduit la volatilité globale du portefeuille.
L’apport de l’immobilier à un portefeuille d’ETF Yomoni
Maintenant que les définitions sont posées, voyons voir ce qui se passe en pratique.
Que se passe-t-il si l’on diversifie un portefeuille d’ETF, comme le profil 6 de Yomoni (équilibré entre actions et obligations), en ajoutant une autre classe d’actifs, l’immobilier ?
La diversification est-elle efficace ?
C’est ce que nous avons calculé.
Pour représenter l’immobilier non coté, nous avons utilisé les données compilées par l’IEIF concernant la pierre-papier, et plus précisément les SCPI. les SCPI sont un véhicule de pierre-papier non coté créé dans les années 70, doté d’un long historique de performance.
Les SCPI sont peu comparables avec les ETF : soumises à des frais d’entrée élevés - de l’ordre de 10% -, et une fiscalité souvent lourde, elles sont aussi moins liquides.
Cependant, c’est leur historique de performance qui nous intéresse ici. Gardez à l’esprit qu’il est communiqué hors frais et hors fiscalité (comme on le sait, les frais ont un impact non négligeable sur la performance et sont à garder en tête dans les résultats ci-dessous).
Pour un portefeuille Yomoni, nous avons choisi le P6, mixte entre actions et obligations, et récupéré sa performance nette de frais.
Nous avons comparé les résultats sur une base mensuelle, sur presque 8 ans d’historique (septembre 2015 à avril 2023).
Ce graphe présente le comportement d’une classe d’actifs en fonction de l’autre. Chaque point représente un mois, et indique quelle était la performance du P6 et la performance des SCPI pour ce mois donné. Nous n’avons pas mentionné les mois pour ne pas surcharger le graphique.
Le nuage de points permet d’estimer comment s’est comporté l’immobilier lorsque le portefeuille Yomoni était en hausse, stable ou en baisse.
Par exemple, le point le plus bas du graphique s’interprète ainsi : “Au cours de ce mois, le P6 de Yomoni a progressé d’environ 1%, tandis que les SCPI ont reculé d’environ 3%.”
Sur la période d’observation, on constate que les deux actifs ont eu un comportement assez indépendant.
Lorsque le P6 était en hausse (moitié droite du graphique), les SCPI ont pu indifféremment monter ou baisser. À l’opposé, lorsque le P6 était en baisse (moitié gauche du graphique), les SCPI ont monté ou baissé (elles ont même plutôt monté).
La droite est une droite de tendance, dont l’équation est reprise en haut du graphe. Son R² est très faible. Le R² est une mesure statistique qui se situe entre 0 et 1, et qui définit à quel point une série de données peut expliquer le comportement de l’autre. Ici, il est très proche de 0 : c’est une très bonne nouvelle pour la diversification.
Le graphe suivant présente la performance de trois portefeuilles. Le premier est constitué intégralement du P6, le second intégralement de SCPI, et le troisième d’un mix de deux à parts égales dès l’origine, et jamais modifié entre temps.
Sur la période, les SCPI ont surperformé le P6.
Mais ce qui nous intéresse, ce n’est pas le rendement, c’est aussi le risque, ici représenté par la volatilité.
On constate l’effet “free lunch” en mêlant ces deux actifs peu corrélés :
- le rendement d’un portefeuille mixte se situe, sans surprise, à mi-chemin entre les deux rendements individuels,
- en revanche, la volatilité n’est pas égale à la moyenne des deux actifs. Elle est plutôt proche de l’actif le moins risqué.
En d’autres termes, en ajoutant de l’immobilier à un portefeuille mixte d’actions et d’obligations, on préserve le rendement tout en réduisant le risque. Le rapport rendement/risque est fortement amélioré.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures, et ce principe vaut autant pour les performances que pour les volatilités et les corrélations.
Néanmoins, diversifier est toujours une bonne idée, particulièrement lorsque les actifs ont des évolutions désynchronisées dans le temps comme cela a été le cas dans cet exemple.
L’offre Yomoni Immobilier : la solution parfaite pour diversifier davantage votre portefeuille grâce à l’immobilier…à moindres frais
Pour vous aider à diversifier votre portefeuille, l’immobilier peut être une excellente solution. Cependant, comme vous pouvez le constater, si les performances des SCPI semblent être au rendez-vous sur les 8 dernières années, les frais de ces dernières sont souvent élevés, ce qui impacte les performances finales des portefeuilles.
Yomoni vous propose Yomoni Immobilier, une solution qui combine un maximum de diversification pour un minimum de frais. Le gérant d’épargne propose à ses clients, à partir de 1000 €, un profil immobilier investit dans une “société civile” :
- sans frais d’entrée
- sans frais de sortie
- avec des frais de gestion annualisés nets de 2,9 % TOUS FRAIS INCLUS (y compris les frais d’enveloppe)
- avec un objectif de performance de 4,9 % par an, net de tous les frais.
A noter : L’offre Yomoni Immobilier, labellisée Investissement Socialement Responsable (ISR) est composée à 100% par la Société Civile Y Immo. Cette société civile intègre 2 composantes. Une poche de liquidités (5%)* et des actifs immobiliers (95%)*. Au sein de cette seconde poche, les investissements dans les actifs immobiliers peuvent être réalisés dans le cadre d’une acquisition en direct ou via une sélection des meilleures SCPI du marché labellisées ISR.
L’offre Yomoni Immobilier a été construite avec Suravenir qui en assure la liquidité au sein du contrat Yomoni Vie.
Les investissements immobiliers sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers, et notamment à ceux liés à la possibilité de revente et de dépréciation de ces actifs immobiliers : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la valeur de l'investissement.
*(Les pourcentages peuvent évoluer dans le temps et sont donnés à titre indicatif.)
